2 JUN, 2020 • Achtergrond

Zo los je na de coronacrisis gaten in de winkelstraat op

Ondernemers in winkelstraten durven nog niet te denken van het drama dat voor hen ligt. Welke collega’s komen de klap van de intelligente lockdown en de 1,5-metereconomie niet te boven? En hoe blijven winkelcentra toch aantrekkelijk? Wat deze 3 gemeenten hebben geleerd van de eurocrisis en de val van V&D. Plus 7 slimme tips.

En toen hadden 60 winkelcentra een gat van vele tienduizenden vierkante meters of meer. Het faillissement van warenhuisketen V&D was een economische en psychologische klap. Hoe krijg je die gaten in de winkelstraten weer gevuld, midden in de eurocrisis? Hetzelfde dreigt nu door het coronavirus te gebeuren. En nu staan niet alleen de grootbedrijven, maar ook de middenstanders onder druk.

Winkeliers, vastgoedeigenaren en gemeenten moesten na de val van V&D op de laatste dag van 2015 nadenken over de invulling van hun winkelcentrum. Onder andere in Deventer, Delft en Meppel werkten ze hard aan de oplossing. En in alle drie de centra bleek dat de oplossing door lokale omstandigheden nét even anders aangepakt moest worden. Met ervaringen en lessen die nu weer belangrijk worden.

De les van Deventer

Terug naar de jaren vijftig en zestig

‘Het faillissement van V&D is het beste wat de retail kon overkomen’, zegt Peter Brouwer, stadsmanager in dienst van de Stichting Deventer Binnenstads Management. Brouwer, oud-directeur van Bruna en Yves Rocher, adviseert gemeenten over de aanpak van hun stadscentrum. Hij begon zijn carrière opvallend genoeg bij … V&D. ‘Los van het sociale drama, was het een wake-up call om centra echt anders aan te vliegen. Deventer moest nadenken over wat het interessant maakt als stád.’

Hier zie je Peter Brouwer in een uitzending over Deventer tijdens de coronacrisis

‘In een stadscentrum heb je écht het grootwinkelbedrijf nodig. ‘Zet er maar leuke kleine winkeltjes in’, wordt vaak gezegd, maar om die economisch zelfstandig te krijgen, heb je de massa nodig die wordt aangetrokken door een warenhuis. In Deventer kwam 10.000 vierkante meter winkelvloer vrij. Die hebben we kunnen vullen met Costa en Hennis & Mauritz. Zij stonden snel op toen het pand leeg kwam. Costa hadden we nog niet in Deventer en H&M ging naar een groter pand. In winkelgebieden is een tekort aan 1.000-vierkante-meter-pluspanden. V&D zat op een A1-locatie in twee gecombineerde monumentale panden die weer terug te splitsen waren. Op de bovenverdiepingen komen woningen.’

‘steden zullen echt in winkelmeters terugmoeten’

‘Steden zullen echt in winkelmeters terug moeten gaan, want het koopgedrag is veranderd. Dat was voor de coronacrisis al zo, vooral door de opkomst van internetwinkelen. De afgelopen jaren was horeca dé oplossing om die meters te vullen, maar die trend is voorbij. Nu moeten we denken aan wonen en werken in de binnenstad, zoals dat tot de jaren vijftig en zestig normaal was. Ik krijg wekelijks vragen van ondernemers die met een paar mensen een kantoorruimte willen in de binnenstad. Dicht bij het openbaar vervoer, monumentale omgeving en mensen die langs de deur lopen, dat vinden ze leuker dan in een verzamelgebouw op een bedrijventerrein.’

‘Wonen wordt steeds belangrijker voor de binnenstad. In het verleden werd geld opgehaald op de begane grond, daarboven was ruimte voor oud papier, dozen, rommel en muizen en ratten. Nu huur een steeds groter deel van de omzet opslokt, is wonen een interessante optie om die meters economisch te benutten.’

‘wonen in de binnenstad wordt steeds belangrijker’

‘Je moet binnen het patroon van de stad kijken welke functie waar past. De kern is voor kopen, daaromheen horeca, in Deventer op de Brink en het Grote Kerkhof bijvoorbeeld. Daar weer rond is een schil die je ademend moet invullen, zorgen dat je snel kunt aanpassen aan de veranderende omstandigheden. Dat betekent niet dat je je zegt: ‘Doe maar wat.’ Dan krijg je Belgische toestanden. Het verlangt bijstelling van de gemeente, want zij maakt nu omgevingsplannen en bestemmingsplannen waarvan de bestemming van panden voor lange tijd vastligt. Dat is een gevoelige discussie. Vastgoedeigenaren willen het liefst zoveel mogelijk flex, ondernemers vinden het raar dat bij de buren eerst een paar honderd klanten in en uit liepen en ze nu aankijken tegen een bankstel met Henk en Ingrid die naar de tv kijken.’

De les van Meppel

Niet met stoom en kokend water de gaten vullen

‘We zitten nu met alle belanghebbenden om tafel en proberen samen iets voor elkaar te krijgen. Dat is het belangrijkste gevolg van de leegstand.’ Klaas Vedder, destijds vicevoorzitter van de Meppeler Handelsvereniging vindt dat er hard gewerkt is de afgelopen jaren. Onder andere het omvallen van V&D zorgde voor meer leegstand en was de spreekwoordelijke druppel die ervoor zorgde dat de plaatselijke middenstand in een urgentie-stand kwam. ‘We zijn om tafel gaan zitten met de vastgoedeigenaren en hebben als ondernemers in het centrum een BIZ opgericht zodat alle belanghebbenden betrokken zijn.’

Winkelen in meppel: zo ziet dat er in coronatijd uit

Belangrijk voor een goede ontwikkeling van een centrum met gaten is een centrummanager, zegt Vedder. ‘Natuurlijk kun je prima functioneren zonder centrummanager. Maar het is fijn om iemand met een neutrale pet op te hebben die het proces begeleidt Iedereen zit toch met zijn eigen belangen aan tafel. Soms heb je een oliemannetje nodig in het samenwerkingsproces.’

‘het is ook belangrijk te kijken wie er vertrekt omdat het te duur wordt in het centrum’

Wat in het algemeen niet helpt is haastig te proberen om gaten op te vullen door met stoom en kokend water bedrijven naar het centrum te lokken. Dat heeft Vedder de afgelopen jaren wel gezien. ‘Je kunt wel massaal gaan zoeken naar winkels om de leegstand aan te pakken, maar ook belangrijk is wie stilletjes via de achterdeur vertrekt omdat het te duur wordt in het winkelcentrum. Onder andere omdat er minder aanloop is. Een centrum levendig houden is een lopend proces.’

Al staan ondernemers bekend als doeners, Vedder heeft wel plezier in de overleggen. ‘Ik ben sowieso blij dat we niet tégen gemeenten en vastgoedeigenaren werken. Politiek is een spel en ik zie dit ook als een spel. Iedereen legt zijn kaarten op tafel en dan blijkt dat iedereen wel ergens een gezamenlijk belang heeft. Het grootste belang is dat het centrum van Meppel centraal staat. Het is een leuk proces. Dat zeg ik achteraf. Tijdens de overleggen zijn er wel eens harde en eerlijke woorden gebruikt, al schavend kom je tot het mooiste resultaat!’

‘waar het om gaat, is: wat vult elkaar aan in de binnenstad?’

‘Niemand heeft wat aan leegstand. We praten over de invloed van internet en het parkeerbeleid. Van mij persoonlijk hoeven er geen gratis parkeerplekken voor de deur. De kans is groot dat het personeel daar ’s ochtends de auto neerzet en daar heeft de klant niets aan. Het is leuk om daarover te praten.’

‘Er zijn hele mooie ideaalbeelden over hoe een winkelcentrum eruit kan zien. Maar waar het om gaat, is dat je de vraag stelt: wat vult elkaar aan? Een ‘versplein’ was niet lang geleden dé uitkomst in gemeenteland: bakker, groenteboer, supermarkt, allemaal dicht bij elkaar zetten. Dat blijkt niet haalbaar. Krijg die kleine winkeliers maar eens weg van de plek waar ze hun business hebben opgebouwd, veelal zitten zij in eigen panden. Dat is een te groot risico. Eventueel kun je sturen via makelaars. Door aan te geven: áls een dergelijke middenstander zich meldt, wijs hem of haar dan hier of hier op. Laat een ondernemer ondernemen, en laten wij de gemeente ondersteunen en vooral meedenken in oplossingen. Wij willen vooral een compact centrum houden.’

De lessen van Delft

Betrek ondernemers er meteen bij

In Delft kregen de ondernemers geen rol in de invulling van de V&D na het vertrek van het grootwinkelbedrijf, zegt David Lansen. Lansen werkt bij brancheorganisatie INretail, maar is als geboren Delftenaar gevraagd om de ondernemers te vertegenwoordigen in het Delftse ondernemersoverleg BOB-Delft en secretaris bij centrummanagement Delft SCMD. ‘De kar is uitsluitend getrokken door de gemeenten en projectontwikkelaars’, zegt Lansen. En dat ging niet helemaal van een leien dakje. De vierkante meters van V&D werden maar langzaam herontwikkeld. En dat ligt ook wel een beetje aan de aanpak.

Hoe staat Delft er nu voor in coronatijd?

‘Het herontwikkelen van locaties is vertraagd, want diverse bewonersverenigingen maakten bezwaar’, schetst Lansen. ‘De eerste les is dat je die situatie moet voorkomen. Les twee is dat eerder contact gezocht had moeten zijn tussen de gouden driehoek gemeente, ondernemers en eigenaren: daarbij was eerder verbinding nodig met belegger MN Service. Niet pas als er een probleem is, maar al eerder, tijdens planontwikkeling’

‘er had eerder contact moeten zijn tussen gemeente, ondernemers en eigenaren’

Snelheid is het belangrijkst bij het herontwikkelen van een winkelgebied. ‘Want in retail moet alles snel. Als de gemeente en de ontwikkelaars de ondernemers bij het proces hadden betrokken was veel frictie voorkomen. Naar mijn persoonlijke mening moet je in zo’n geval investeren in een centrumorganisatie. Ondernemer, vastgoed en overheid zijn de gouden driehoek bij het vitaliseren van een winkelcentrum. Kwaliteit van lokale samenwerking is in dit soort processen voorwaarde. Dat wordt vaak vergeten.’

‘Het oude centrum heeft normaal gesproken geen probleem wat betreft toeloop. Het is een regionale trekker, mensen komen voor een recreatief dagje historisch Delft, dat staat los van het winkelbestand. Voor het tweede winkelcentrum grenzend aan de binnenstad, Zuidpoort, is dat heel anders. Dat is voor de dagelijkse boodschappen en de ondernemers daar hebben het moeilijk. In dit soort winkelgebieden heb je ketens als Hema of Blokker nodig. Zij zijn de hoofdbestemming voor doelgericht winkelen, waar kleine middenstanders van meeprofiteren. Gaat zo’n bedrijf weg, dan moet jet het hele winkelgebied opnieuw in de markt zetten.’

‘voorkom dat het buitengebied concurreert met de binnenstad’

‘De gemeente moet in haar beleid en uitvoering scherp hebben dat er een centrumfunctie ten zuiden van de historische binnenstad is. Aanvullend moet ook de Provincie detailhandelsbeleid handhaven ontwikkelen om te voorkomen dat in het buitengebied hetzelfde aanbod wordt toegestaan dat concurreert met de centrumwinkels.’

‘Een winkelcentrum heeft alle ingrediënten van een warenhuis en zo moet je haar ook aansturen. Net als een warenhuis is er vastgoed, dat zijn de eigenaren van de panden, en verkoopafdelingen, dat zijn de diverse branches. Zo moet je dat ook promoten in de marketing. Groot gevaar is dat ondernemers denken dat nieuwontwikkeling vanzelf gaat. Als het een poos lekker loopt, worden ze lui. Kopen via internet heeft het koopgedrag veranderd. Als mensen naar een winkel gaan, willen ze doelgericht kopen, het moet allemaal makkelijk gaan met betaalbaar parkeren. Doelgericht is snel naar de winkel, 2 of 3 paar schoenen passen in een half uur. De vraag is of ondernemers ervoor zorgen dat dat kan.’

Op de hoogte blijven van onze beste artikelen?Schrijf je dan gratis in voor onze nieuwsbrief.